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《北京:適時取消普通和非普通住宅標準》完整版免費播放
2024-09-21 21:36:06
導(dǎo)演:Sandy Tung 
主演:Jennifer Love Hewitt  更多...
類型: realtime 
地區(qū):中國 
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第1集
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《《北京:適時取消普通和非普通住宅標準》完整版免費播放》 演員表
劇情簡介

     1 事件:北上樓市調(diào)整首付比、普宅標準等
     12月14日,北京、上海出臺房地產(chǎn)新政,在首付比、貸款利率和普通住宅認定標準等方面做出調(diào)整,除限購政策外,市場期待已久的兩大一線城市樓市優(yōu)化政策終于落地。
     北京首套住房個人貸款最低首付比統(tǒng)一下調(diào)至30%、二套最低首付比下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%;下調(diào)新發(fā)放房貸利率政策下限,城六區(qū)首套和二套利率政策下限分別不低于相應(yīng)期限LPR加10個基點和加60個基點,非城六區(qū)首套和二套利率政策下限分別不低于相應(yīng)期限LPR加0個基點和加55個基點;房貸年限由最長25年恢復(fù)至30年;普通住宅認定方面,調(diào)高了成交價格標準,五環(huán)內(nèi)由前期的3.96萬/平上調(diào)至8.5萬/平。
     上海首套住房個人貸款最低首付比調(diào)整為不低于30%、二套最低首付比調(diào)整為主城不低于50%(自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山不低于40%);下調(diào)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限,首套住房個人商貸利率下限不低于相應(yīng)期限LPR減10個基點,二套利率下限不低于相應(yīng)期限LPR加30個基點;優(yōu)化普通住宅認定標準,取消價格要求。
     2 影響:剛需和改善型需求有望得到短暫釋放
     1)首付比例下調(diào)直接緩解購房首付金額壓力,特別是非普通住宅二套首付比最高下降40pct,改善性群體購房門檻明顯降低。
     如北京本次政策取消了對普通住宅和非普住宅首付比例的差異,此前,首套首付比為普宅35%、非普40%;二套首付比為普宅60%、非普80%,調(diào)整后普宅和非普的首套首付比均為30%、二套首付比均為40%或50%(主要差異在于是否為城六區(qū))。
     該政策將釋放更多剛需和改善型住房需求,一定程度上緩解不同購房群體的首付壓力,更多利好非普改善型住房,進一步釋放改善型住房購買力。
     2)房貸利率降低帶來利息優(yōu)惠,房貸期限延長降低購房壓力。
     此次政策調(diào)整前,一線城市房貸利率長期處于全國高位,貝殼數(shù)據(jù)顯示,2023年11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%,二套主流房貸利率平均為4.43%,而一線城市首套、二套房貸利率分別為4.38%、4.88%。
     此次政策調(diào)整后,北京城六區(qū)首套和二套房利率下限分別為4.3%、4.8%;上海首套和二套房利率分別為4.1%、4.5%或4.4%(主城區(qū)內(nèi)4.5%,非主城區(qū)4.4%)。簡單來說,100萬元貸款30年月供減少300元左右。這將切實減輕新購房的利息負擔,降低還貸壓力。
     此外,北京將房貸期限延長5年,從25年調(diào)整為30年,降低購房門檻并減輕了購房壓力。以貸款總額200萬元為例,利率按4.75%計算,貸款時間延長后,月供將減少969元
     3)普宅范圍擴大有利于更多家庭減輕住房轉(zhuǎn)讓時稅費負擔。
     此次政策調(diào)整前,北京和上海的普通住宅認定標準的價格約束條件沿用近10年未更新。
     此次新政,在對普通住宅的界定方面,北京和上海均放寬了普宅的認定標準,北京提高了成交價格的認定標準、上海取消了普通住宅的價格要求,均大幅提升了普通住宅占比,如根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù),政策調(diào)整后,全市普宅占比提高至七成左右。這將有效降低住宅交易產(chǎn)生的增值稅等,減少二手房交易成本,有助于提升二手房市場成交流動性。
     3 展望:風(fēng)向標意義大,進一步政策可期
     北京、上海的政策調(diào)控具有風(fēng)向標意義,對中央精神的響應(yīng)和貫徹,體現(xiàn)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性。
     7月24日會議明確提出,要適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
     8月31日央行、金融監(jiān)管總局規(guī)定調(diào)整了首套和二套商業(yè)性個人住房貸款首付比例政策下限和利率政策下限,各地按因城施策原則自主確定。
     12月12日中央經(jīng)濟工作會議提出“要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”、“要堅持穩(wěn)重求進、以進促穩(wěn)、先立后破”。
     在當前市場情形下,根據(jù)深圳新政的經(jīng)驗,北京、上海樓市新政短期會有一定效果,可持續(xù)性需要跟蹤觀察,穩(wěn)定預(yù)期仍需加碼。如深圳8月31日實施認房不認貸、9月29日下調(diào)住房貸款利率下限、11月23日調(diào)降二套房首付比例并優(yōu)化普通住房認定標準后,成交量呈現(xiàn)一定程度的小幅改善,深圳10月、11月商品房成交分別環(huán)比增長25%、6.0%。
     總體來看,本次北京、上海新政,在降低購房成本和購房門檻上發(fā)力,為涉及限購政策,未來或許還會有放松限購等政策可期待。
     4 未來的政策選擇:全面取消限購、大幅降低存量房貸利率、加快“三大工程”建設(shè)
     有三招可救當前地產(chǎn),房地產(chǎn)是第一大支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)穩(wěn),則經(jīng)濟穩(wěn),就業(yè)穩(wěn),金融穩(wěn)。
     可考慮組建住房銀行,收購開發(fā)商的土地和商品房庫存,用于租賃房保障房。開發(fā)商拿到資金限定必須進行保交樓,這樣可以防止爛尾。房企回款有多余資金,可以用于拿地,土地財政就會恢復(fù),地方債務(wù)壓力就能緩解。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房,有助于改善民生,實現(xiàn)租購并舉和新模式。
     當前是全面取消限購的良機,回歸市場化。現(xiàn)在市場低迷,是取消限購的良機,發(fā)達國家對國內(nèi)居民都沒有限購措施,都是通過價格和稅收調(diào)節(jié),而不是人為的行政手段,違背市場經(jīng)濟。一二線市場如果活躍起來,可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經(jīng)濟增長。在當前行業(yè)持續(xù)低迷背景下,取消限購短期內(nèi)不會引起市場迅速過熱;中長期可考慮在市場企穩(wěn)后,通過征收房地產(chǎn)稅等稅收機制調(diào)控市場,同時能為地方財政增加穩(wěn)定稅收來源,通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡,一舉兩得。
     大幅降低存量房貸利率,包括居民和房企,貨幣政策部門通過定向降準等支持銀行降低負債成本。現(xiàn)在實際利率偏高,應(yīng)該大幅降低存量利率,之前降低了首套,社會反響很好,二套的也應(yīng)該降低,這是善政。
     加快“三大工程”建設(shè),支撐房地產(chǎn)投資。“三大工程”,即建設(shè)保障性住房、“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構(gòu)建新發(fā)展模式。
     我們在業(yè)內(nèi)提出了分析框架“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎(chǔ)上提出“房地產(chǎn)長效機制的關(guān)鍵是城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤和房地產(chǎn)稅”。用時間換空間,促進長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
     如果采取長短相結(jié)合措施,有望促進房地產(chǎn)軟著陸,為中國經(jīng)濟復(fù)蘇和就業(yè)貢獻力量。
     本文源自:券商研報精選

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