《《北京：適時取消普通和非普通住宅標準》完整版免費播放》完整版全集高清在線免費觀看-推薦-八一影視

     1 事件：北上樓市調(diào)整首付比、普宅標準等
     12月14日，北京、上海出臺房地產(chǎn)新政，在首付比、貸款利率和普通住宅認定標準等方面做出調(diào)整，除限購政策外，市場期待已久的兩大一線城市樓市優(yōu)化政策終于落地。
     北京首套住房個人貸款最低首付比統(tǒng)一下調(diào)至30%、二套最低首付比下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%；下調(diào)新發(fā)放房貸利率政策下限，城六區(qū)首套和二套利率政策下限分別不低于相應(yīng)期限LPR加10個基點和加60個基點，非城六區(qū)首套和二套利率政策下限分別不低于相應(yīng)期限LPR加0個基點和加55個基點；房貸年限由最長25年恢復(fù)至30年；普通住宅認定方面，調(diào)高了成交價格標準，五環(huán)內(nèi)由前期的3.96萬/平上調(diào)至8.5萬/平。
     上海首套住房個人貸款最低首付比調(diào)整為不低于30%、二套最低首付比調(diào)整為主城不低于50%（自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山不低于40%）；下調(diào)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限，首套住房個人商貸利率下限不低于相應(yīng)期限LPR減10個基點，二套利率下限不低于相應(yīng)期限LPR加30個基點；優(yōu)化普通住宅認定標準，取消價格要求。
     2 影響：剛需和改善型需求有望得到短暫釋放
     1）首付比例下調(diào)直接緩解購房首付金額壓力，特別是非普通住宅二套首付比最高下降40pct，改善性群體購房門檻明顯降低。
     如北京本次政策取消了對普通住宅和非普住宅首付比例的差異，此前，首套首付比為普宅35%、非普40%；二套首付比為普宅60%、非普80%，調(diào)整后普宅和非普的首套首付比均為30%、二套首付比均為40%或50%（主要差異在于是否為城六區(qū)）。
     該政策將釋放更多剛需和改善型住房需求，一定程度上緩解不同購房群體的首付壓力，更多利好非普改善型住房，進一步釋放改善型住房購買力。
     2）房貸利率降低帶來利息優(yōu)惠，房貸期限延長降低購房壓力。
     此次政策調(diào)整前，一線城市房貸利率長期處于全國高位，貝殼數(shù)據(jù)顯示，2023年11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%，而一線城市首套、二套房貸利率分別為4.38%、4.88%。
     此次政策調(diào)整后，北京城六區(qū)首套和二套房利率下限分別為4.3%、4.8%；上海首套和二套房利率分別為4.1%、4.5%或4.4%（主城區(qū)內(nèi)4.5%，非主城區(qū)4.4%）。簡單來說，100萬元貸款30年月供減少300元左右。這將切實減輕新購房的利息負擔，降低還貸壓力。
     此外，北京將房貸期限延長5年，從25年調(diào)整為30年，降低購房門檻并減輕了購房壓力。以貸款總額200萬元為例，利率按4.75%計算，貸款時間延長后，月供將減少969元
     3）普宅范圍擴大有利于更多家庭減輕住房轉(zhuǎn)讓時稅費負擔。
     此次政策調(diào)整前，北京和上海的普通住宅認定標準的價格約束條件沿用近10年未更新。
     此次新政，在對普通住宅的界定方面，北京和上海均放寬了普宅的認定標準，北京提高了成交價格的認定標準、上海取消了普通住宅的價格要求，均大幅提升了普通住宅占比，如根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，政策調(diào)整后，全市普宅占比提高至七成左右。這將有效降低住宅交易產(chǎn)生的增值稅等，減少二手房交易成本，有助于提升二手房市場成交流動性。
     3 展望：風(fēng)向標意義大，進一步政策可期
     北京、上海的政策調(diào)控具有風(fēng)向標意義，對中央精神的響應(yīng)和貫徹，體現(xiàn)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性。
     7月24日會議明確提出，要適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
     8月31日央行、金融監(jiān)管總局規(guī)定調(diào)整了首套和二套商業(yè)性個人住房貸款首付比例政策下限和利率政策下限，各地按因城施策原則自主確定。
     12月12日中央經(jīng)濟工作會議提出“要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”、“要堅持穩(wěn)重求進、以進促穩(wěn)、先立后破”。
     在當前市場情形下，根據(jù)深圳新政的經(jīng)驗，北京、上海樓市新政短期會有一定效果，可持續(xù)性需要跟蹤觀察，穩(wěn)定預(yù)期仍需加碼。如深圳8月31日實施認房不認貸、9月29日下調(diào)住房貸款利率下限、11月23日調(diào)降二套房首付比例并優(yōu)化普通住房認定標準后，成交量呈現(xiàn)一定程度的小幅改善，深圳10月、11月商品房成交分別環(huán)比增長25%、6.0%。
     總體來看，本次北京、上海新政，在降低購房成本和購房門檻上發(fā)力，為涉及限購政策，未來或許還會有放松限購等政策可期待。
     4 未來的政策選擇：全面取消限購、大幅降低存量房貸利率、加快“三大工程”建設(shè)
     有三招可救當前地產(chǎn)，房地產(chǎn)是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)，金融穩(wěn)。
     可考慮組建住房銀行，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。開發(fā)商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾。房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財政就會恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，實現(xiàn)租購并舉和新模式。
     當前是全面取消限購的良機，回歸市場化。現(xiàn)在市場低迷，是取消限購的良機，發(fā)達國家對國內(nèi)居民都沒有限購措施，都是通過價格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段，違背市場經(jīng)濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經(jīng)濟增長。在當前行業(yè)持續(xù)低迷背景下，取消限購短期內(nèi)不會引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過征收房地產(chǎn)稅等稅收機制調(diào)控市場，同時能為地方財政增加穩(wěn)定稅收來源，通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡，一舉兩得。
     大幅降低存量房貸利率，包括居民和房企，貨幣政策部門通過定向降準等支持銀行降低負債成本。現(xiàn)在實際利率偏高，應(yīng)該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應(yīng)該降低，這是善政。
     加快“三大工程”建設(shè)，支撐房地產(chǎn)投資。“三大工程”，即建設(shè)保障性住房、“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構(gòu)建新發(fā)展模式。
     我們在業(yè)內(nèi)提出了分析框架“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎(chǔ)上提出“房地產(chǎn)長效機制的關(guān)鍵是城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤和房地產(chǎn)稅”。用時間換空間，促進長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
     如果采取長短相結(jié)合措施，有望促進房地產(chǎn)軟著陸，為中國經(jīng)濟復(fù)蘇和就業(yè)貢獻力量。
     本文源自：券商研報精選

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