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《北京：適時取消普通和非普通住宅標準》完整版免費播放
2024-09-21 21:36:06
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12月14日，北京、上海出臺房地產新政，在首付比、貸款利率和普通住宅認定標準等方面做出調整，除限購政策外，市場期待已久的兩大一線城市樓市優化政策終于落地。
北京首套住房個人貸款最低首付比統一下調至30%、二套最低首付比下調為城六區50%、非城六區40%；下調新發放房貸利率政策下限，城六區首套和二套利率政策下限分別不低于相應期限LPR加10個基點和加60個基點，非城六區首套和二套利率政策下限分別不低于相應期限LPR加0個基點和加55個基點；房貸年限由最長25年恢復至30年；普通住宅認定方面，調高了成交價格標準，五環內由前期的3.96萬/平上調至8.5萬/平。
上海首套住房個人貸款最低首付比調整為不低于30%、二套最低首付比調整為主城不低于50%（自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山不低于40%）；下調銀行新發放房貸利率政策下限，首套住房個人商貸利率下限不低于相應期限LPR減10個基點，二套利率下限不低于相應期限LPR加30個基點；優化普通住宅認定標準，取消價格要求。
2 影響：剛需和改善型需求有望得到短暫釋放 1）首付比例下調直接緩解購房首付金額壓力，特別是非普通住宅二套首付比最高下降40pct，改善性群體購房門檻明顯降低。 如北京本次政策取消了對普通住宅和非普住宅首付比例的差異，此前，首套首付比為普宅35%、非普40%；二套首付比為普宅60%、非普80%，調整后普宅和非普的首套首付比均為30%、二套首付比均為40%或50%（主要差異在于是否為城六區）。 該政策將釋放更多剛需和改善型住房需求，一定程度上緩解不同購房群體的首付壓力，更多利好非普改善型住房，進一步釋放改善型住房購買力。 2）房貸利率降低帶來利息優惠，房貸期限延長降低購房壓力。 此次政策調整前，一線城市房貸利率長期處于全國高位，貝殼數據顯示，2023年11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%，而一線城市首套、二套房貸利率分別為4.38%、4.88%。 此次政策調整后，北京城六區首套和二套房利率下限分別為4.3%、4.8%；上海首套和二套房利率分別為4.1%、4.5%或4.4%（主城區內4.5%，非主城區4.4%）。簡單來說，100萬元貸款30年月供減少300元左右。這將切實減輕新購房的利息負擔，降低還貸壓力。 此外，北京將房貸期限延長5年，從25年調整為30年，降低購房門檻并減輕了購房壓力。以貸款總額200萬元為例，利率按4.75%計算，貸款時間延長后，月供將減少969元 3）普宅范圍擴大有利于更多家庭減輕住房轉讓時稅費負擔。 此次政策調整前，北京和上海的普通住宅認定標準的價格約束條件沿用近10年未更新。 此次新政，在對普通住宅的界定方面，北京和上海均放寬了普宅的認定標準，北京提高了成交價格的認定標準、上海取消了普通住宅的價格要求，均大幅提升了普通住宅占比，如根據北京市住建委數據，政策調整后，全市普宅占比提高至七成左右。這將有效降低住宅交易產生的增值稅等，減少二手房交易成本，有助于提升二手房市場成交流動性。 3 展望：風向標意義大，進一步政策可期 北京、上海的政策調控具有風向標意義，對中央精神的響應和貫徹，體現出穩定房地產市場的重要性。 7月24日會議明確提出，要適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。 8月31日央行、金融監管總局規定調整了首套和二套商業性個人住房貸款首付比例政策下限和利率政策下限，各地按因城施策原則自主確定。 12月12日中央經濟工作會議提出“要守住不發生系統性風險的底線”、“要堅持穩重求進、以進促穩、先立后破”。 在當前市場情形下，根據深圳新政的經驗，北京、上海樓市新政短期會有一定效果，可持續性需要跟蹤觀察，穩定預期仍需加碼。如深圳8月31日實施認房不認貸、9月29日下調住房貸款利率下限、11月23日調降二套房首付比例并優化普通住房認定標準后，成交量呈現一定程度的小幅改善，深圳10月、11月商品房成交分別環比增長25%、6.0%。 總體來看，本次北京、上海新政，在降低購房成本和購房門檻上發力，為涉及限購政策，未來或許還會有放松限購等政策可期待。 4 未來的政策選擇：全面取消限購、大幅降低存量房貸利率、加快“三大工程”建設 有三招可救當前地產，房地產是第一大支柱產業，房地產穩，則經濟穩，就業穩，金融穩。 可考慮組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。開發商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾。房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財政就會恢復，地方債務壓力就能緩解。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，實現租購并舉和新模式。 當前是全面取消限購的良機，回歸市場化。現在市場低迷，是取消限購的良機，發達國家對國內居民都沒有限購措施，都是通過價格和稅收調節，而不是人為的行政手段，違背市場經濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經濟增長。在當前行業持續低迷背景下，取消限購短期內不會引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩后，通過征收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，一舉兩得。 大幅降低存量房貸利率，包括居民和房企，貨幣政策部門通過定向降準等支持銀行降低負債成本?，F在實際利率偏高，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。 加快“三大工程”建設，支撐房地產投資。“三大工程”，即建設保障性住房、“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎設施建設。通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉”等構建新發展模式。 我們在業內提出了分析框架“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎上提出“房地產長效機制的關鍵是城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤和房地產稅”。用時間換空間，促進長期平穩健康發展。 如果采取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復蘇和就業貢獻力量。 本文源自：券商研報精選
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